Protegerse a la hora de comprar una propiedad de bienes raÃces en ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡:
Comprar una propiedad en un PaÃs extranjero puede ser realmente estresante, especialmente cuando Usted no habla la lengua nativa. Por ello, es recomendable que contrate a un Abogado Panameño especializado en bienes raÃces, y compre un seguro de tÃtulos para protegerse ante una estafa o comprar una propiedad con defecto de tÃtulo u otros problemas.
Para comprender todo lo que implica y asegurarse de que no existan problemas en la compra de una propiedad en ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡, es necesario que cumpla los siguientes 9 pasos:
1. Obtención de un informe del TÃtulo:
El propietario del bien inmueble o el agente de bienes raÃces, estará en capacidad de proporcionarle el número de registro del TÃtulo de Propiedad. La Página Web del Registro Público de ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡ contiene los resúmenes de los tÃtulos (Historial Legal o Historial de las Fincas), que son los informes escritos que muestran la historia de todos los cambios de propiedad de las parcelas especÃficas de bienes raÃces, incluyendo los lÃmites, áreas, gravámenes y reclamos que afectaron la propiedad de las parcelas, tales como: hipotecas, préstamos, órdenes judiciales, archivos adjuntos, etc. Todo ello estará en español.
2. Obtención de un Estudio:
Muchos tÃtulos de bienes inmuebles en ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡ nunca tuvieron estudios y mediciones precisas, especialmente entre los años 1940 y 1960. Esto significa que los lÃmites y linderos inscritos en el Registro Público pudieran tener errores. Cuando compre tierras, no escatime en contratar a un topógrafo reconocido y de buena reputación para que se asegure que los lÃmites son los correctos. Tenga en cuenta que el área o tamaño de la superficie puede cambiar, por tanto, es recomendable poner el precio del metro cuadrado en el contrato de compra y no solo el precio de venta total, pues el precio puede variar en virtud de alguna discrepancia en la cantidad de metros cuadrados que están siendo vendidos. Asegúrese de que dispone de suficiente tiempo para hacer un levantamiento topográfico en el perÃodo de Debida Diligencia de acuerdo a lo establecido en el Contrato de Compra.
3. Titulación antes del Pago Total:
Algunos vendedores podrán insistir en la necesidad de que efectúe el pago total de la compra de la propiedad antes de que sea presentado el tÃtulo de propiedad en el Registro Público para su inscripción. Este es un gran error, pues una vez que el vendedor haya cobrado la totalidad de la suma, su motivación para ingresar la escritura al Registro Público será menor. Cuando el vendedor insista en que se le pague primero, Usted podrá resolver éste asunto mediante una Carta de Promesa de Pago emitida por un Banco de ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡, la cual le otorga la garantÃa al vendedor de que será pagado en su totalidad el dinero por concepto de la transacción de compra-venta una vez que sea transferido el tÃtulo a favor del comprador, pues el Banco mantendrá retenidos los fondos hasta tanto éste proceso haya sido culminado. Otra manera de Usted poder garantizar que esto se cumpla, es contratar a una empresa de GarantÃas y Custodia de Fondos, lo cual ejecutará el pago de los fondos completos al vendedor una vez que sea transferido el tÃtulo a nombre del comprador. Una vez que el tÃtulo sea transferido a nombre del comprador y que éste se encuentre libre gravámenes y sin ningún tipo de inconvenientes, podrá efectuarse el pago al vendedor.
4. Defectos Ocultos:
El contrato de compra deberÃa contener una cláusula relacionada con defectos ocultos, lo cual le permitirÃa al comprador cancelar el contrato en caso de existir algún defecto o problema legal con el TÃtulo.
5. Servidumbres:
Una servidumbre pudiera estar unida a un inmueble, lo cual le otorga el derecho a una tercera parte a utilizar la tierra para un beneficio especÃfico. Tales beneficios incluyen el derecho a un vecino de entrar y salir de dichas tierras para acceder a sus propiedades siempre que éstas encuentren sus accesos bloqueados. Otros beneficios pueden incluir el uso de las fuentes de agua o la no-obstrucción de la vista de algún vecino. Las compañÃas de servicios públicos y las agencias gubernamentales podrÃan tener condiciones de servidumbre también. La mayorÃa de las servidumbres pueden ser encontradas en los informes o resúmenes de los tÃtulos. Hay casos donde las servidumbres existen por ley y no son presentadas formalmente en el Registro Público. Leer las leyes del Código Civil de ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡ será necesario para asegurarse que unas no aplican a la propiedad.
6. Doble Titulación:
Algunas veces una propiedad pudiera tener dos TÃtulos en poder de dos personas que se solapan parcial o totalmente en la misma tierra. El Topógrafo deberÃa contactar a los vecinos para asegurarse que no existen disputas o controversias respecto a los lÃmites. Contacte a las autoridades locales para ver si existen cuestiones relativas a reclamos de tÃtulos sobre la propiedad, ya sea en el Municipio, Dirección de Reforma Agraria y/o Catastro o Autoridad Nacional de Administración de Tierras. Alguien que no sea el vendedor pudiera haber presentado una petición de tÃtulo ante alguna de éstas agencias gubernamentales.
7. Impuestos sobre la Propiedad:
Los Impuestos sobre la Propiedad son recaudados por la Agencia Recaudadora de ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡, llamada Dirección General de Ingresos. Si se adeudan impuestos atrasados, el nuevo dueño de la propiedad deberá pagarlos. El comprador deberá investigar y asegurarse que todos los impuestos sobre la propiedad hayan sido pagados antes de hacer la transferencia del tÃtulo.
8. Proteja sus Activos:
Proteja sus propiedades de futuros acreedores. El mejor método que existe en ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡ para la tenencia de un tÃtulo de ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡ es a través de una Sociedad Panameña cuyas acciones sean propiedad de una ¹ó³Ü²Ô»å²¹³¦¾±Ã³²Ô de Interés Privado en ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡. Esto le asegura un completo anonimato de la propiedad y le proporciona un doble aislamiento ante los acreedores futuros que busquen sus activos para ser tomados, pues esas entidades legales no pueden ser tomadas o embargadas. Esto a la vez se constituye en un método rentable de Planificación Patrimonial y evita los trámites sucesorales engorrosos, pues sus herederos podrán recibir fácil y rápidamente sus propiedades mediante un proceso mucho más barato.
9. Seguros de TÃtulos:
Si los primeros 8 métodos descritos anteriormente le parecen onerosos, la mejor manera de proteger su compra es mediante la adquisición de un Seguro de TÃtulos, el cual le protege de defectos en el tÃtulo, cargas, gravámenes, doble titulación y problemas de lÃmites o linderos. Algunas compañÃas que ofrecen los seguros de TÃtulos en los Estados Unidos, operan en ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡ ofreciendo los mismos seguros de protección de tÃtulos y haciéndolo de la misma manera.
Por favor °ä´Ç²Ô³Ù᳦³Ù±ð²Ô´Ç²õ en caso de requerir asistencia legal en sus trámites de Bienes RaÃces o de reubicación en ±Ê²¹²Ô²¹³¾Ã¡.